Letos čeká bytová družstva a společenství vlastníků jednotek opět změny a úpravy zákonů, především v podobě novelizací. Které to tedy jsou?
I. NOVELA zákona č. 89/2012 Sb., OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU (dále jen „OZ“)
V současné době se novela ještě projednává v Parlamentu ČR. V rámci projednávání ve vládě byla novela doplněna o novelu v oblasti nájemních vztahů (jistota, smluvní pokuta), dále o úpravu BD v oblasti ZOK – zasílání pozvánek a úpravu rozhodování o změně stanov § 731. Mezi možné změny budou patři následující:
změna u vzniku SVJ ze zákona - kdy místo alespoň 3 vlastníků vlastnících alespoň 5 jednotek bude třeba alespoň 4 jednotek ve vlastnictví alespoň 4 vlastníků
nucený prodej jednotky (na návrh osoby odpovědné za správu domu smí soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím či znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek;
přechod dluhů – při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích za správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zajistit (…) Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zajistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
správa bez SVJ – nevzniklo-li SVJ, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení; bylo-li založeno SVJ a nejsou-li v prohlášení určena pravidla, použijí se pravidla obsažená ve stanovách; pro rozhodování v záležitostech domu se použijí obd. ustanovení o shromáždění, vlastníky jednotek svolává správce a k přijetí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek ledaže prohlášení či stanovy vyžadují počet větší, §1209 není dotčeno.
Úprava § 1209 OZ – Je-li důležitý důvod, smí přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl (…). Soud uspořádá poměry vlastníků jednotek dle slušného uvážení, zejména smí rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, nebo se uskutečnit vůbec nemá.
Úprava § 1212 OZ ohledně platnosti hlasování – vyžaduje-li zákon či stanovy, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, musí být podpis vlastníka jednotky na vyjádření úředně ověřen.
Úprava § 1215 odst. 2 OZ – rozhodnutím vlastníků jednotek lze společenství zrušit, pokud bylo založeno dobrovolně či poklesl počet vlastníků jednotek na méně než 5. V takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro stávu domu a pozemku a užívání společných částí.
Úprava § 1221 OZ – nevyplývá-li z ustanovení o SV něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, neplatnosti rozhodnutí, následcích či rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se ale ustanovení o shromáždění delegátů ani dílčích členských schůzích. Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.
Uvažuje se u §1200 nad doplněním, že by se při změně stanov nevyžadovala forma veřejné listiny( tedy notářský zápis).
II. POVINNOST DÁLKOVÉHO ODEČTU TEPLA A VODY (SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY (EU) 2018/2002
Měřiče teplé vody a tepla pro rozdělování nákladů mezi konečné spotřebitele, nainstalované po 25. říjnu 2020, musí být dálkově odečitatelné. Jinými slovy, ty měřiče, které se nainstalují do 25. října 2020 včetně, je nutné do 1.1.2027 vybavit dálkovým odečtem či místo nich nasadit přístroje, které dálkový odečet umožní (pokud dotčený členský stát neprokáže, že to není nákladově efektivní). V novostavbách s jednotkami a v obytných částech nových víceúčelových budov s ústředním ohřevem teplé užitkové vody či se zásobováním ze soustavy dálkového vytápění, nelze měřiče nahradit indikátory.
Na základě Směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2018/2002 ze dne 11.12.2018, kterou se mění směrnice 2012/27/EU o energetické účinnosti, která ukládá provozovatelům, aby koneční uživatelé měli častější přehled o své spotřebě bylo přijato několik opatření, majících za úkol snížit spotřeby energií a zvýšit informovanost koncových spotřebitelů, na druhé straně však tato skutečnost působí potíže poskytovatelům těchto služeb. Členské státy mají harmonizovat svou legislativu s předmětnou směrnicí do 25.6.2020.
Minimální informace, které se stanou součástí vyúčtování dle předmětné směrnice:
aktuální skutečné ceny a skutečná spotřeba energie či celkové náklady na vytápění a odečty indikátorů pro rozdělování nákladů na vytápění
informace o použité skladbě zdrojů energie a souvisejících ročních emisích skleníkových plynů a popis uplatňovaných daní, poplatků a sazeb. Členské státy mohou omezit rozsah požadavku na poskytování informací o emisích skleníkových plynů, aby zahrnovaly jen dodávky ze soustav dálkového vytápění o celkovém jmenovitém tepelném příkonu nad 20 MW
srovnání aktuální spotřeby energie konečných uživatelů se spotřebou na vytápění a chlazení za stejné období předchozího roku, graficky a se zohledněním klimatického korekčního faktoru
kontaktní údaje na organizace konečných zákazníků, energetické agentury atd., včetně webových stránek, kde je možné dostat informace ohledně kroků ke zvýšení en. účinnosti, srovnávací profily konečných uživatelů a objektivní technické údaje o spotřebičích energie;
informace o postupech pro podávání stížností, mediačních službách nebo mechanismech alternativního řešení sporů, dle práva jednotlivých členských států;
srovnání s průměrným normalizovaným nebo referenčním konečným uživatelem stejné uživatelské kategorie. V případě elektronických vyúčtování lze místo toho tato srovnání zveřejnit na webových stránkách a odkázat na ně v daných vyúčtováních.
III. NOVELA ZOK zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“)
V souvislosti se ZOK je zapotřebí zmínit zejména VYPOŘÁDACÍ PODÍL V DRUŽSTVU – tuto problematiku AK SLUKA stále sleduje, zejména ve světle nedávných judikátů, kdy Nejvyšší soud České republiky (dále jen „NSČR“) rozhodoval ve věci týkající se určení výše vypořádacího podílu v bytovém družstvu, rozsudek ze dne 29. března 2018, sp. zn. 27 Cdo 5168/2017) a konstatoval, že „povaze bytového družstva a účasti v něm odpovídá, aby při posuzování poctivosti (spravedlnosti) vypořádání mezi bytovým družstvem a jeho bývalým členem bylo přihlédnuto ke skutečné (tržní) hodnotě členského podílu, o který bývalý člen družstva (v důsledku zániku jeho účasti) přišel. Výklad umožňující bytovému družstvu vyplatit členovi, jehož účast v družstvu zanikla, na vypořádací podíl částku představující zlomek skutečné (tržní) hodnoty jeho členského podílu a současně fakticky tuto hodnotu získat, považuje NSČR za nepřijatelný (vedoucí ke zjevně nespravedlivým důsledkům). Právní závěry obsažené v Rozsudku NSČR shrnul tak, že při určení výše vypořádacího podílu bytové družstvo zásadně musí přihlédnout ke skutečné (tržní) hodnotě čl. podílu bývalého člena BD tak, aby mezi touto tržní hodnotou a výší vypořádacího podílu nebyly neodůvodněné rozdíly.“
IV. ENESCHOPENKY
Od 1.1.2020 nabyl účinnosti novela zákona 187/2006 Sb., o nemocenském pojištění (dále „zákon o nemocenském pojištění“) – se kterým je spojeno zavedení elektronické neschopenky;
Jako PS je třeba ještě uvést, že Vláda ČR schválila nařízením od 1.1.2020 minimální mzdu ve výši 14.600 Kč, zaručená mzda se odvozuje od minimální mzdy (nejnižší výdělek, na který má pracovník podle odbornosti a složitosti práce nárok.) Místo dosavadních 13.350 až 26.700 korun bude nově činit 14.600 až 29.200 korun.
Mgr. Veronika Sluka, advokátka
